Kira mı Ev Kredisi mi: Hangisi Daha Uygun?

Ev kredisi vs kira tartışması genelde duyguyla başlar, matematikle bitmelidir. "Kira ödemek para çöpe atmaktır" cümlesi kadar, "kredi faizi bankaya hediyedir" cümlesi de eksiktir. Doğru cevap kişiye, şehre, faiz oranına ve kalma süresine göre değişir.

Bu sayfada iki seçeneği aynı terazide tartmanın yolunu adım adım göreceksiniz. Elinizde bir hesap makinesi ve son 12 ayın harcama kaydı varsa, kararı 20 dakikada verebilirsiniz.

Gerçek Maliyeti Hesaplamak: İki Seçeneğin Tam Tablosu

Karşılaştırmanın en sık yapılan hatası, aylık taksiti aylık kirayla yan yana koymaktır. Bu eksik bir kıyastır. Her iki tarafın da görünmeyen kalemleri vardır.

Ev sahipliğinin görünmeyen kalemleri

• Peşinat: Genelde konut değerinin önemli bir kısmı. Nakit olarak cebinizden çıkar.
• Kredi faizi: İlk yıllarda taksitin büyük bölümü faizdir, anapara yavaş erir.
• Alım masrafları: Tapu harcı, ekspertiz, emlakçı komisyonu, kredi tahsis ücreti, DASK ve konut sigortası.
• Yıllık sabit giderler: Emlak vergisi, aidat, sigorta yenileme.
• Bakım payı: Kombi, çatı, tesisat, boya. Yıllık olarak konut değerinin küçük ama düzenli bir yüzdesi ayrılmalıdır.
• Satış maliyeti: Evden çıkarken de komisyon ve zaman kaybı vardır.

Kiranın toplam maliyeti ve artış hızı

Kiracının tablosu daha sade ama sabit değildir:

• Aylık kira + aidat (bazı binalarda kiracıya ait olan kalemler).
• Depozito: geri döner ama o süre boyunca size getiri sağlamaz.
• Yıllık zam: kira, uzun vadede enflasyona yakın seyreder. 10 yıllık kıyas yaparken kirayı sabit varsaymak, sonucu ev lehine çarpıtır.
• Taşınma maliyeti: nakliye, boya, komisyon. Sık taşınıyorsanız bunu yıllık gidere ekleyin.

Buna karşılık kiracının elinde iki avantaj kalır: esneklik ve yatırıma dönüşebilen sermaye. Enflasyonun tasarrufunuzu nasıl erittiğini biliyorsanız, o sermayenin boşta durmaması gerektiğini de bilirsiniz.

Peşinatın fırsat maliyeti

En kritik kalem budur. Peşinat olarak verdiğiniz para, ev almasaydınız bir yerde getiri sağlayacaktı. Bu getiriyi hesaba katmadan yapılan kıyas yanıltıcıdır.

• Peşinat tutarını yazın.
• Ulaşabileceğiniz makul yıllık getiri oranını belirleyin (mevduat, tahvil, fon; abartmayın).
• Bu getiriyi yıllık maliyet olarak ev tarafına ekleyin.

Aynı mantık taksit farkı için de geçerlidir. Taksit kiradan yüksekse, kiracı aradaki farkı yatırıma yönlendirebilir. Bu farkı gerçekten yatırıma yönlendirmiyorsanız, hesap kâğıt üstünde kalır.

Karar Verirken Kullanabileceğiniz Pratik Ölçütler

1. Kira çarpanı: fiyat / yıllık kira

Bir konutun fiyatını, o konutun yıllık kirasına bölün. Çıkan sayı, evin kendini kaç yılda amorti ettiğini kabaca gösterir.

Bu çarpan tek başına karar verdirmez ama hızlı bir eleme aracıdır. Aynı semtte üç ilan üzerinden hesaplayın, ortalamasını alın.

2. Başabaş süresi: kaç yıl kalacaksınız?

Alım ve satım masrafları peşin çıkar, kazanç zamana yayılır. Bu yüzden kısa vadede ev almak neredeyse her zaman pahalıdır.

• 0–3 yıl: Kira çoğu senaryoda öndedir. Masraflar amorti olmaz.
• 4–7 yıl: Kritik eşik. Faiz oranı düşükse ev öne geçer.
• 7 yıl ve üzeri: Kredi taksiti sabitken kira arttığı için makas ev lehine açılır.

3. Nakit akışı ve dayanıklılık testi

Matematik uygun çıksa bile bütçeniz taşımıyorsa karar yanlıştır. Şu üç eşiği kontrol edin:

1. Taksit / net gelir oranı %35'i geçmesin. Aidat ve vergiyi de bu orana dahil edin.
2. Peşinatı verdikten sonra acil durum fonunuz sıfırlanmasın. En az 3–6 aylık gider nakit kalmalı.
3. Diğer borçlarınız kapanmış olsun. Yüksek faizli tüketici bor